2026年9月6日

「空室が長く続いている」「古い戸建てやアパートの活用方法がわからない」「改修しても入居者が集まるか不安」といった悩みを抱えていませんか？

空室対策には、募集条件の見直し、リフォーム、一般賃貸、売却、シェアハウスへの転用など、さまざまな方法があります。しかし、物件の立地や間取り、建物の状態によって適した方法は異なるため、十分に比較せずに進めると、費用をかけても期待した成果につながらないことがあります。

特に、一般的な賃貸住宅として入居者が集まりにくい物件でも、活用方法を見直すことで新たな需要を取り込める可能性があります。その選択肢の一つが、建物の個室や共用スペースを生かしたシェアハウスへの転用です。

 

空室対策を考えるときのポイント

 

物件の特徴: 　建物の種類、築年数、広さ、間取りから、どのような活用方法が考えられるかを整理します。
立地・需要: 　交通の利便性や周辺環境、その地域でどのような住まいが求められているかを確認します。
活用方法: 　一般賃貸、売却、民泊、シェアハウスなどの特徴を知り、物件に合う方法を比較します。
費用・収益: 　改修や運営に必要な費用と、活用後に期待できる収入のバランスを考えます。
管理・運営: 　活用後に必要となる管理業務や、運営会社へ委託する場合の考え方を確認します。

 

空室物件の可能性を見直してみませんか？

以下のコラムでは、空室を放置するリスクや活用方法の比較、シェアハウスに向いている物件の特徴、改修費用、収益の考え方、入居者募集、管理・運営まで、家主の方が知っておきたい情報をテーマ別に解説しています。

所有する物件にどのような選択肢があるのかを知ることが、空室対策の第一歩です。気になるテーマからご覧いただき、今後の活用方法を考える際の参考にしてください。

空き家をどう活用するかは、所有コストだけでなく、手間やリスク、地域の需要もふまえて考える必要があります。使い道によって向いている物件は異なり、早く手放したい場合と、長く収益化したい場合でも選び方は変わります。この記事では、空き家の活用方法を7つに整理し、それぞれの特徴を比較しながら考え方をまとめます。

空き家の活用方法を考える前に押さえたいこと

空き家活用は「何が儲かるか」だけで決めると失敗しやすくなります。まずは、建物の状態、立地、周辺の需要、改修にかけられる予算、管理に使える時間を確認することが大切です。築年数が古い物件は、見た目よりも給排水や耐震、雨漏りの有無が重要になることもあります。

また、用途によって必要な手続きも異なります。賃貸として貸す場合と、民泊やシェアハウスとして使う場合では、求められる設備や運営の負担が変わるため、事前確認が欠かせません。空き家は「今の状態で何に使えるか」を軸に考えると、現実的な選択がしやすくなります。

1. 売却して資産を整理する

もっともシンプルな活用方法のひとつが売却です。維持管理の手間や固定資産税の負担を減らしたい場合、早めに現金化して資産を整理できる点がメリットです。特に今後使う予定がない空き家は、所有し続ける理由が少ないなら売却を検討する価値があります。

一方で、建物の状態が悪い場合や、立地によっては希望どおりの価格になりにくいこともあります。境界や相続の整理が必要なケースもあるため、売却前には権利関係の確認が欠かせません。

2. 一般賃貸として貸し出す

空き家を住宅としてそのまま貸す方法は、比較的イメージしやすい活用法です。入居者が決まれば毎月の家賃収入が見込めるため、長期的な収益化を目指す場合に向いています。ファミリー向け、単身向けなど、地域の賃貸需要に合わせやすい点も特徴です。

ただし、入居者募集、契約、修繕、退去対応などの管理が必要になります。築古物件では、最低限のリフォームだけでは入居がつきにくいこともあるため、費用対効果を見ながら整備内容を決めることが大切です。

3. リノベーションして価値を高める

空き家の状態が悪くても、間取りや内装を見直すことで使いやすさを高められる場合があります。水回りの更新、断熱性の改善、収納の追加などは、住み心地に直結しやすい部分です。古さを残しつつも、安心して住める空間に整えることで、賃貸や売却の選択肢が広がります。

ただし、改修費をかけすぎると回収に時間がかかります。周辺相場や想定入居者をふまえ、必要な工事を見極めることが重要です。

4. 民泊として短期運用する

観光地や需要のあるエリアでは、民泊として短期運用する考え方もあります。一般賃貸と比べて宿泊単価の考え方ができるため、物件の立地によっては収益の出し方に幅が生まれます。家具や家電を備えやすい点も、活用方法としてはわかりやすいでしょう。

一方で、清掃や予約対応、トラブル時の連絡など運営負担は増えやすくなります。法令や自治体のルールも確認が必要で、エリアによっては運用のしやすさが大きく異なります。

5. シェアハウスとして運営する

空き家を複数人で使うシェアハウスにすると、住居としての機能を保ちながら収益化を目指しやすくなります。個室と共用部を分けることで、単身者や転入者など、一定のニーズに合う場合があります。一般賃貸よりも空間の使い方に工夫が必要ですが、物件の個性を活かしやすい方法です。

シェアハウスは共用部の清掃、ルール作り、入居者同士の相性など、運営面での配慮が重要です。その分、住まいに交流や柔軟性を求める人には選ばれやすく、立地や間取りによっては有効な活用法になります。

6. トランクルームや倉庫として使う

住宅としての利用が難しい場合でも、保管スペースとして活用できることがあります。郊外や住宅地の一部では、荷物置き場や簡易倉庫のような用途に需要が見込めることがあります。大きな改修をせずに始められる場合があるのも利点です。

ただし、収益性は立地や周辺需要に左右されやすく、住宅用途ほど広く活用できるわけではありません。防犯や湿気対策など、保管用途に必要な管理も考えておく必要があります。

7. 地域活用や事業用途に転用する

空き家は、住む以外の用途に転用することで新しい役割を持つことがあります。たとえば、地域の交流拠点、小規模な事務所、教室、作業スペースなど、物件の広さや立地に応じた使い方が考えられます。地域のニーズと合えば、住宅以外でも活用の幅は広がります。

ただし、用途変更には設備面や法的確認が必要になることがあります。単に空いているから使うのではなく、物件の条件に合った現実的な使い道を選ぶことが重要です。

まとめ

空き家の活用方法は、売却、一般賃貸、リノベーション、民泊、シェアハウス、倉庫利用、地域活用など、さまざまです。どの方法が合うかは、建物の状態や立地、管理のしやすさ、かけられる費用によって変わります。

「とりあえず貸す」よりも、まずは空き家の条件を整理し、無理なく続けられる方法を選ぶことが大切です。住まいとして再生する選択肢のひとつとして、シェアハウスのような活用法も検討してみると、物件の可能性が広がるかもしれません。

---

 

大阪でシェアハウスをお探しならC’s(Si:s) share|The Maisonへ！広い共有スペースが魅力の大型物件もあり！

【大阪】空室対策を考えるヒントとお役立ち情報

1. 空き家の活用方法7選｜売却・一般賃貸・民泊・シェアハウスを比較
2. 空き家は売るべきか貸すべきか？家主が押さえたい判断基準
3. 古い戸建て・アパートでも活用できる？築年数だけで判断しないためのチェックポイント
4. 一棟物件の空室対策とは？部分的な募集で解決しない場合の選択肢
5. 管理不全空家・特定空家とは？指定リスクと所有者が取るべき対策
6. 空き家の固定資産税は上がる？住宅用地特例が外れる仕組みを解説
7. 空き家の防犯・防災対策｜火災や不法侵入、近隣被害を防ぐには
8. 一般賃貸とシェアハウスはどちらが向いている？収益・手間・リスクを比較
9. 民泊とシェアハウスの違い｜収益モデル・法規制・運営負担を比較
10. 賃貸リノベーションとシェアハウス化を比較｜工事費と投資回収の考え方
11. 空き家をシェアハウスにする5つのメリット｜一棟の収益性を高める方法
12. シェアハウスに向いている物件とは？立地・間取り・建物状態の判断基準
13. シェアハウス化を避けた方がよい物件とは？転用前に確認したい条件
14. 空き家をシェアハウスにする手順｜調査・企画・工事・募集・運営まで
15. 築30年以上の戸建て・アパートをシェアハウスへ転用するポイント
16. シェアハウス化で収益はどう変わる？家主向け収支シミュレーション
17. シェアハウスへのリフォーム費用はいくら？主な工事項目と予算の考え方
18. シェアハウス転用の投資回収期間は？初期費用と運営収支の見方
19. シェアハウスの間取りづくり｜個室数と共用部のバランスをどう決める？
20. 水回りは何か所必要？入居者が暮らしやすいシェアハウス設備の考え方
21. 空き家をシェアハウスにするための用途変更・許可・届出を解説
22. シェアハウス転用で確認したい建築基準法・消防法のポイント
23. シェアハウスの入居者を集めるには？募集開始から満室維持までの工夫
24. シェアハウス運営で起こりやすいトラブルと予防策｜騒音・清掃・人間関係
25. シェアハウスの管理を委託するメリット｜自主管理との違いと費用の考え方
26. シェアハウス運営会社の選び方｜家主が確認したい7つのポイント
27. 空き家をシェアハウスに転用した事例｜物件の課題と改善のポイント
28. 空き家のシェアハウス活用は誰に相談する？検討前に準備したい資料