2026年9月6日

「空室が長く続いている」「古い戸建てやアパートの活用方法がわからない」「改修しても入居者が集まるか不安」といった悩みを抱えていませんか？

空室対策には、募集条件の見直し、リフォーム、一般賃貸、売却、シェアハウスへの転用など、さまざまな方法があります。しかし、物件の立地や間取り、建物の状態によって適した方法は異なるため、十分に比較せずに進めると、費用をかけても期待した成果につながらないことがあります。

特に、一般的な賃貸住宅として入居者が集まりにくい物件でも、活用方法を見直すことで新たな需要を取り込める可能性があります。その選択肢の一つが、建物の個室や共用スペースを生かしたシェアハウスへの転用です。

 

空室対策を考えるときのポイント

 

物件の特徴: 　建物の種類、築年数、広さ、間取りから、どのような活用方法が考えられるかを整理します。
立地・需要: 　交通の利便性や周辺環境、その地域でどのような住まいが求められているかを確認します。
活用方法: 　一般賃貸、売却、民泊、シェアハウスなどの特徴を知り、物件に合う方法を比較します。
費用・収益: 　改修や運営に必要な費用と、活用後に期待できる収入のバランスを考えます。
管理・運営: 　活用後に必要となる管理業務や、運営会社へ委託する場合の考え方を確認します。

 

空室物件の可能性を見直してみませんか？

以下のコラムでは、空室を放置するリスクや活用方法の比較、シェアハウスに向いている物件の特徴、改修費用、収益の考え方、入居者募集、管理・運営まで、家主の方が知っておきたい情報をテーマ別に解説しています。

所有する物件にどのような選択肢があるのかを知ることが、空室対策の第一歩です。気になるテーマからご覧いただき、今後の活用方法を考える際の参考にしてください。

築30年以上の戸建てやアパートは、立地や建物の雰囲気を活かしてシェアハウスに転用しやすい一方で、住まいとしての使い方を変えるための確認点も多くあります。単に部屋数を増やすだけではなく、入居者が安心して暮らせるか、管理しやすいか、法令上の整理ができているかまで見ておくことが大切です。ここでは、転用を検討する際に押さえたい基本ポイントを整理します。

まず確認したいのは建物の状態

築年数が経過した建物では、見た目以上に構造や設備の劣化が進んでいる場合があります。シェアハウスは複数人が日常的に使うため、一般的な単身向け住居よりも水回りや共用部の負担が大きくなりやすいのが特徴です。

特に確認したいのは、屋根、外壁、床、給排水管、電気配線、窓や建具の状態です。雨漏りや配管の老朽化は、入居後のトラブルにつながりやすいため、事前に専門家による点検を受けておくと安心です。また、耐震性や避難経路の確保も重要で、古い建物ほど現在の基準との違いを把握しておく必要があります。

修繕と改修は「見た目」より「使い方」優先

転用時は、内装をきれいにすることだけに目が向きがちですが、優先すべきは日常利用に関わる部分です。たとえば、共用キッチンや浴室、洗面、トイレの使いやすさ、収納の不足、換気や採光の状態などは、入居満足度に直結します。必要な箇所を整理し、修繕と改修の優先順位を決めることが成功の近道です。

間取りは「個室」と「共用部」のバランスが重要

戸建てやアパートをシェアハウスに転用する場合、既存の間取りをそのまま使えるとは限りません。個室を増やしすぎると、共用部が狭くなって暮らしにくくなることがあります。逆に、共用部が広すぎても居住面積が取りにくく、収益性とのバランスが難しくなります。

シェアハウスでは、個室でしっかり休めることと、共用スペースで自然に交流や家事ができることの両方が大切です。廊下や階段の動線、キッチンからダイニングへの流れ、洗濯動線などを確認し、複数人が同時に使ってもストレスが少ない配置を考えましょう。建物の形によっては、和室を個室に、広めの居間を共用スペースにするなど、既存の良さを活かした設計が向いています。

設備は「共同生活で使われる回数」を基準に考える

シェアハウスでは、設備の使用回数が増えるため、一般住宅よりも耐久性やメンテナンス性が求められます。特に、キッチン、洗濯機置き場、給湯設備、エアコン、インターネット環境などは、入居者の生活満足度に影響しやすい項目です。

また、セキュリティ面も見逃せません。玄関の施錠、個室の鍵、郵便物の受け取り方法、共用部の照明などは、安心感につながります。古い建物では、配電容量が不足していることもあるため、複数人が同時に家電を使う前提で確認しておくとよいでしょう。設備投資は費用がかかりますが、入居後のトラブルを減らす意味でも重要です。

水回りは特に優先度が高い

入居者が毎日必ず使う水回りは、劣化があると不満が出やすい部分です。トイレの数、洗面台の使いやすさ、浴室の清掃性、排水のしやすさなどを見直し、必要に応じて複数人利用を前提に整えることが求められます。清掃しやすい素材や、故障時に交換しやすい設備を選ぶと、運営面でも負担を抑えやすくなります。

法令や用途の整理も早めに進める

築古物件をシェアハウスへ転用する際は、建築基準法や消防関連、用途に関する整理が必要になることがあります。建物の使い方を変えることで、必要な設備や確認事項が増える場合があるため、早い段階で専門家に相談しておくとスムーズです。

たとえば、個室の面積、共用部の扱い、避難経路、火災報知設備、換気や採光の条件などは、物件ごとに確認が必要です。さらに、賃貸住宅として運営するのか、寄宿舎に近い形になるのかなど、運営の形によって検討内容が変わることもあります。転用後に想定外の工事や手続きが増えないよう、建物の現況と運営方針をセットで考えることが重要です。

収支は「家賃」だけでなく運営コストまで見る

シェアハウス化を考える際は、入居見込みだけでなく、改修費、設備更新費、清掃費、共用部の消耗品、管理委託費なども含めて収支を考える必要があります。築古物件は初期の改修費がかかりやすいものの、建物の個性や広さを活かせれば、単身向け賃貸とは異なる価値を作れる可能性があります。

また、シェアハウスは空室リスクの分散がしやすい一方で、入居者同士の相性やルール運用が運営の安定に関わります。そのため、収益性を見るときは、満室時の数字だけでなく、入退去の回転や日常管理の手間も含めて判断することが大切です。

まとめ

築30年以上の戸建てやアパートをシェアハウスへ転用する際は、建物の状態、間取り、設備、法令、収支の5点を軸に整理すると検討しやすくなります。見た目のリフォームだけではなく、複数人が安心して暮らせるか、運営しやすいかという視点を持つことが重要です。

古い建物でも、立地や広さ、空間の個性を活かせば、住み方の選択肢として魅力を持たせることができます。戸建てやアパートの活用方法を考える際は、一般的な賃貸だけでなく、シェアハウスという形も視野に入れてみると、物件の可能性が広がるかもしれません。

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