2026年9月5日

「空室が長く続いている」「古い戸建てやアパートの活用方法がわからない」「改修しても入居者が集まるか不安」といった悩みを抱えていませんか？

空室対策には、募集条件の見直し、リフォーム、一般賃貸、売却、シェアハウスへの転用など、さまざまな方法があります。しかし、物件の立地や間取り、建物の状態によって適した方法は異なるため、十分に比較せずに進めると、費用をかけても期待した成果につながらないことがあります。

特に、一般的な賃貸住宅として入居者が集まりにくい物件でも、活用方法を見直すことで新たな需要を取り込める可能性があります。その選択肢の一つが、建物の個室や共用スペースを生かしたシェアハウスへの転用です。

 

空室対策を考えるときのポイント

 

物件の特徴: 　建物の種類、築年数、広さ、間取りから、どのような活用方法が考えられるかを整理します。
立地・需要: 　交通の利便性や周辺環境、その地域でどのような住まいが求められているかを確認します。
活用方法: 　一般賃貸、売却、民泊、シェアハウスなどの特徴を知り、物件に合う方法を比較します。
費用・収益: 　改修や運営に必要な費用と、活用後に期待できる収入のバランスを考えます。
管理・運営: 　活用後に必要となる管理業務や、運営会社へ委託する場合の考え方を確認します。

 

空室物件の可能性を見直してみませんか？

以下のコラムでは、空室を放置するリスクや活用方法の比較、シェアハウスに向いている物件の特徴、改修費用、収益の考え方、入居者募集、管理・運営まで、家主の方が知っておきたい情報をテーマ別に解説しています。

所有する物件にどのような選択肢があるのかを知ることが、空室対策の第一歩です。気になるテーマからご覧いただき、今後の活用方法を考える際の参考にしてください。

空き家を所有していると、「しばらく使っていないだけ」と思っていても、周囲の環境や建物の状態によっては行政から対応を求められることがあります。近年は、管理が行き届かない空き家への関心が高まり、所有者の責任がより重く見られる傾向があります。この記事では、管理不全空家と特定空家の違い、指定されることで生じやすいリスク、そして所有者が早めに取るべき対策を整理します。

管理不全空家と特定空家の違い

まず押さえたいのは、どちらも「適切な管理がされていない空き家」に関連する言葉ですが、同じ意味ではないという点です。一般に、管理不全空家は、今後の悪化が懸念される状態を指し、特定空家は、倒壊のおそれや衛生上・景観上の問題など、周囲へ著しい悪影響を及ぼしている、またはそのおそれが高い状態として扱われます。

つまり、管理不全空家は「このままだと問題が大きくなりそうな段階」、特定空家は「すでに周囲への影響が深刻、または強く懸念される段階」と考えると理解しやすいでしょう。行政が現地確認を行い、所有者に改善を求める流れになることがあります。

対象になりやすい状態の例

• 屋根や外壁の劣化が進んでいる
• 雑草や樹木が伸び、敷地外へはみ出している
• 害虫や小動物の発生につながる環境になっている
• 郵便物の放置やごみの蓄積が見られる
• 建物の一部が崩れそうで危険性がある

こうした状態は、建物そのものの老朽化だけでなく、日常的な見回りや清掃が止まっていることでも起こりやすくなります。

指定されると生じる主なリスク

管理不全空家や特定空家に該当すると、所有者にとっては費用面・手続き面の負担が増えやすくなります。まず、行政から指導や勧告、命令などの対応を受ける可能性があります。改善が必要と判断されると、除草、修繕、撤去などの対応を求められることがあります。

また、特定空家として扱われた場合は、住宅用地としての税負担に関する優遇が見直される場合があり、結果として固定資産税などの負担感が大きくなることがあります。さらに、所有者が対応しないまま放置すると、行政代執行により強制的に対応が進められ、その費用が請求されるおそれもあります。

金銭面だけでなく、近隣トラブルの発生も無視できません。景観の悪化、におい、害虫、倒木や落下物の危険などは、周囲の生活に影響しやすいため、早い段階での対処が重要です。

所有者に起こりやすい負担

1. 改善のための修繕費や撤去費が発生する
2. 行政対応のために資料確認や手続きが必要になる
3. 近隣からの苦情や問い合わせが増える
4. 放置が長引くほど、選べる対応策が限られやすくなる

所有者が早めに取るべき対策

空き家対策は、問題が大きくなる前に進めるほど選択肢が広がります。まずは現地の状況を確認し、建物の傷み、敷地内の雑草、ゴミの有無、雨漏りや破損の兆候などを把握しましょう。遠方に住んでいる場合でも、定期的な見回りや管理代行の活用で状態把握がしやすくなります。

次に、今後その家をどうするかを早めに検討することが大切です。賃貸として活用する、売却を検討する、解体して土地利用を見直すなど、方向性によって必要な準備は変わります。相続した空き家であれば、名義や権利関係の整理が先になることもあります。

また、近隣への配慮も重要です。草木の越境や害虫の発生など、周囲に迷惑が及びやすい部分から優先的に手を入れると、トラブルの予防につながります。必要に応じて不動産会社、管理会社、司法書士、行政窓口などに相談し、状況に合う進め方を確認すると安心です。

対策の進め方のポイント

• 定期的に現地確認を行う
• 雨漏りや破損など危険箇所を優先して補修する
• 草木の手入れや清掃を継続する
• 活用、売却、解体の方向性を早めに決める
• 必要に応じて専門家に相談する

まとめ

管理不全空家と特定空家は、空き家の管理状況によって行政が注目する段階が異なるものです。いずれも、放置が長引くほど改善にかかる負担が増えやすく、税負担や近隣トラブルなどのリスクも高まりやすくなります。

空き家は「使っていないからそのままでよい」と考えず、定期的な確認と早めの方針決定が大切です。もし将来的に住む予定がない場合は、賃貸活用や売却なども含めて検討すると、管理負担を抑えやすくなります。

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