2026年9月6日

「空室が長く続いている」「古い戸建てやアパートの活用方法がわからない」「改修しても入居者が集まるか不安」といった悩みを抱えていませんか？

空室対策には、募集条件の見直し、リフォーム、一般賃貸、売却、シェアハウスへの転用など、さまざまな方法があります。しかし、物件の立地や間取り、建物の状態によって適した方法は異なるため、十分に比較せずに進めると、費用をかけても期待した成果につながらないことがあります。

特に、一般的な賃貸住宅として入居者が集まりにくい物件でも、活用方法を見直すことで新たな需要を取り込める可能性があります。その選択肢の一つが、建物の個室や共用スペースを生かしたシェアハウスへの転用です。

 

空室対策を考えるときのポイント

 

物件の特徴: 　建物の種類、築年数、広さ、間取りから、どのような活用方法が考えられるかを整理します。
立地・需要: 　交通の利便性や周辺環境、その地域でどのような住まいが求められているかを確認します。
活用方法: 　一般賃貸、売却、民泊、シェアハウスなどの特徴を知り、物件に合う方法を比較します。
費用・収益: 　改修や運営に必要な費用と、活用後に期待できる収入のバランスを考えます。
管理・運営: 　活用後に必要となる管理業務や、運営会社へ委託する場合の考え方を確認します。

 

空室物件の可能性を見直してみませんか？

以下のコラムでは、空室を放置するリスクや活用方法の比較、シェアハウスに向いている物件の特徴、改修費用、収益の考え方、入居者募集、管理・運営まで、家主の方が知っておきたい情報をテーマ別に解説しています。

所有する物件にどのような選択肢があるのかを知ることが、空室対策の第一歩です。気になるテーマからご覧いただき、今後の活用方法を考える際の参考にしてください。

空き家をどうするかは、感情だけで決めにくいテーマです。売却すれば管理負担は軽くなりますが、将来の選択肢は減ります。一方で賃貸に出せば収益化を期待できますが、修繕や管理の手間がかかります。大切なのは、物件の状態や立地、家主の事情を踏まえて、売る・貸すのどちらが現実的かを整理することです。ここでは、判断のポイントをわかりやすくまとめます。

まず確認したいのは「維持する負担」

空き家を保有し続けると、使っていなくても費用はかかります。固定資産税や火災保険、庭木の手入れ、換気や清掃など、目に見えにくい支出や手間が積み重なります。建物が古い場合は、雨漏りや設備の不具合が起きたときに追加の修繕費が必要になることもあります。

売るか貸すかを考える前に、まずは「今の状態でどれだけ維持負担があるか」を洗い出すことが重要です。負担が大きく、今後も継続しそうなら、早めに活用方法を決めたほうが判断しやすくなります。

売却が向いているケース

売却は、今後その家を使う予定がない場合や、管理の負担をできるだけ減らしたい場合に向いています。特に、遠方に住んでいて定期的な見回りが難しい、相続後の整理を進めたい、まとまった資金が必要といった事情があると、売る選択は現実的です。

また、建物の老朽化が進み、貸し出す前に大きな改修が必要な場合も、売却のほうが合いやすいことがあります。賃貸用に整えるには初期費用がかかるため、投資回収の見通しを立てにくいなら、売却のほうがシンプルです。

ただし、売ると将来的に使い道を戻すことはできません。思い入れのある家であれば、すぐに結論を出さず、活用可能性を一度整理してから判断するとよいでしょう。

賃貸が向いているケース

賃貸は、建物の状態が比較的よく、借り手を見つけやすい立地に向いています。たとえば、生活利便性のあるエリアや、単身者やファミリーの需要が見込める地域では、貸すという選択肢が現実的になります。

さらに、今すぐ手放したくない、将来的に自分や家族が使う可能性がある、相続した家を資産として残したいといった場合も、賃貸は有力です。家賃収入が得られれば、固定費の一部を補える可能性があります。

一方で、賃貸は入居者募集、契約、修繕対応、退去時の原状回復など、管理の流れを伴います。自分で対応しきれない場合は、管理会社に任せる前提で考えると現実的です。

判断の軸は「収支」「手間」「将来性」

空き家を売るか貸すかは、次の3つで比較すると整理しやすくなります。

• 収支：売却価格の見込みと、賃貸にした場合の収入・修繕費・管理費を比較する
• 手間：見回り、清掃、募集、問い合わせ対応などを自分で担えるか確認する
• 将来性：家族利用の予定や、地域の需要が今後も続きそうかを考える

この3つを並べると、感覚ではなく条件で判断しやすくなります。特に賃貸は「家賃が入るか」だけでなく、「空室期間が長いとどうなるか」まで見ておくと安心です。

迷ったときは専門家に試算してもらう

空き家の判断では、自分だけで結論を急がないことも大切です。不動産会社や管理会社に相談すると、売却相場や賃貸の想定収入、必要になりそうな修繕の目安などを比較しやすくなります。複数の見立てを聞くと、売る・貸す以外に、リフォーム後に活用するという考え方も見えてきます。

また、相続や税金が絡む場合は、早めに全体像を確認しておくと後の負担を抑えやすくなります。現状のまま持ち続けるより、一定の期間を区切って方針を決めるほうが、空き家の問題は整理しやすくなります。

まとめ

空き家を売るべきか貸すべきかは、維持費や修繕費、管理の手間、将来の使い道を基準に考えるのが基本です。負担を減らしたいなら売却、資産として活かしたいなら賃貸という見方がしやすいでしょう。

ただし、建物の状態や立地、家主の事情によって最適解は変わります。まずは収支と手間を整理し、必要に応じて専門家の意見も取り入れながら、自分に合った活用方法を選ぶことが大切です。場合によっては、空き家を活かしてシェアハウスのような形にする選択肢もあります。

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